万松园得胜岗片区自主更新项目开工

“公房”带动“私房”一起改造 闯出一条城市更新“新路子”

　　11月10日上午，广州市万松园得胜岗片区自主更新项目正式开工。该项目位于海珠区江南西核心商圈，总改造范围约1.87公顷，是广州首个集中成片连片危旧房自主更新试点，由广州市住房和城乡建设局指导，广州安居集团作为项目实施主体单位。

　　25栋建于上世纪六七十年代的危旧房，分别由公房的运营管理单位广州安居集团、私房业主共同出资改造，加上政府“补一点”，实施自主更新。改造后，预计可提供约300套保障性住房，服务于新市民、青年人、城镇工薪群体在穗安居。公房“带动”私房自主更新的方式，有望在广州更多项目落地。

　　首期安置全部回迁私房

　　改造前的得胜岗片区，有25栋3到6层建于上世纪六七十年代的砖混结构旧楼，大部分房子没有独立厨房、厕所，也缺乏独立排污设施，居住环境堪忧，是名副其实的“老破小”。改造后的房子，将有独立厨卫，增设电梯、无障碍设施、地下停车场。

　　改造分三期实施，11月10日开工的是位于万松园路北侧的首期，现场13栋楼房已拆除，将建起一栋不超100米的新楼，用于安置私房业主和提供保障性住房。全部私房业主的回迁房都集中在一期。保障性住房则以三房户型为主，面积小于90平方米。

　　二期位于万松园路南侧，体量最大，涉及的公房和私房数量更多，二期将全部建设保障房。三期视居民改造意愿情况实施。

　　业主只需支付建安成本

　　得胜岗片区涉及公房、私房多个产权主体，其中公房占大头，为改造的高效推动创造了有利条件。项目通过居民、企业、政府多方协同，实践“业主出一点、企业投一点、政府补一点”筹资模式。

　　业主参与自主更新只需负担建安成本，便可撬动从“老破小”楼梯楼到电梯楼的资产升值，相对于购买电梯楼置换，成本大幅节约，还能原地回迁。比如一套原产权面积为60㎡的老旧房屋，原价值为120万元左右，改造支出费用约30万元，建成后房屋价值按周边一手商品房价格测算可增值到300万元左右。

　　出资的主力，是运营管理这些破旧公房的广州安居集团，他们不仅负责项目设计、建设管理、监理等费用，投资建设停车场及公共服务设施，也负责牵头对接政府部门、跑通流程。对于企业而言，改造将有效盘活手头的低值资产，提升后续运营收益。

　　政府补一点则体现在补助前期工作经费和政策性资金。改造通过片区整体提升，完善公共服务配套、改善城市形貌，最终实现“业主得实惠、企业获效益、城市提品质”的多方共赢。

　　同时打造好小区好社区

　　得胜岗片区的改造，不仅要建设好房子，还要打造好小区、好社区、好城区，补齐片区公服配套和城市基础设施的短板。在《广州市城镇危旧房改造实施办法（试行）》政策支持下，项目充分运用政策允许的建筑增量空间，重点用于住宅成套化改造、加装电梯、增设地下停车场及公共活动空间，全面系统提升居住品质。

　　项目将万松园小学扩建工程纳入二期改造计划，解决学校缺少标准化操场跑道、建筑老旧等问题。同时，穿行在片区中间的万松园路，将从单向一车道拓宽至双向四车道，大幅提升通行能力。地处老城区，得胜岗片区改造将彰显岭南特色，在首层设置骑楼和架空层，优化地块沿街空间，提升社区活力。同时，还将推进老旧管网改造，提升城市安全韧性。

　　多种改造方案破解难题

　　从越秀区的小石集原拆原建项目，到海珠区的得胜岗片区自主更新项目，在老城区成功实施危旧房改造的项目，不约而同都是以公房为主、私房占少数。由公房运营管理的企业牵头，带动私房业主共同推进改造，可以有效克服单靠私房业主推动、缺乏有力的牵头方、意见难以统一的不足。

　　尽管如此，危旧房自主更新仍然面临业主出资意愿低、出资能力不足等困难。根据已完成以及正在进行的项目经验，广州安居住房置业有限公司党总支副书记、总经理严飞虎分享了遇过的诸多难题：“有的业主存在违建，对于面积认定存在分歧；有的业主刚刚装修，额外的成本怎么弥补；有的业主年纪大、收入低，担心享受不到改造成果。”

　　如何破解？严飞虎表示，他们正在根据不同情况，研究多种解决方案：“比如我们帮业主垫付，一起组成共有产权；比如反向养老，我们可以帮业主更新房子然后出租，找一个租金便宜的地方给业主居住，让其获得出租收益和一定的养老保障。”

　　广州安居集团党委书记、董事长陈智勇表示，在城市发展转向存量提质增效为主的新阶段，得胜岗项目率先闯出了一条城市更新的“新路子”。接下来，广州安居集团将发挥得胜岗项目示范引领作用，推进更多自主更新项目落地见效。